Vi rekommenderar

Lite förenklat kan man säga att det finns tre typer av kreditgivare.
1. Kreditgivare med låg ränta, höga belopp och höga krav.
2. Kreditgivare som erbjuder höga belopp men har lägre krav (godkänner fler UC-kreditförfrågningar & högre skulder).
3. Mindre lån upp till 50 000 kr, lägsta möjliga krav på dig som kreditgivare.

Att söka lån hos flera och få avslag kan skada din kreditvärdighet. Här är de vi rekommenderar idag om du söker lån:
1. Förmedlare som täcker över 30 banker: Sambla.
2. Har du redan några kreditupplysningar och lån, testa Bank Norwegian. Bra som samlingslån men något högre ränta.
3. Fortfarande svårt att få godkänt? Testa då Kreditbörsen (upp till 80 000 kr) eller Frogtail (upp till 40 000 kr), de tar Bisnode som kreditupplysning som inte påverkar ditt kreditbetyg negativt för blancolån i framtiden.

Blancolån

Fyll i uppgifterna nedan så räknar vi ut hur mycket du kan låna.

Inkomst

Din inkomst

Min inkomst innan skatt är 10 000 kr / månad
Lån / Skulder

Lån / Skulder

Här fyller du i dina befintliga lån och skulder förutom bolån.

0 kr
Resultat

Resultat


Information Blancolån: Samtliga uträkningar och lånesummor kan ej garanteras. Uträkningar baseras på besökarens ifyllda information men även generella värden.

Bolån

Fyll i uppgifterna nedan så räknar vi ut hur mycket du kan låna.

Personligt

Personligt

Jag är en
Boende

Boendekostnad

Vid villa innebär detta driftskostnad per månad. Vid lägenhet innebär det månadshyran.


0 kr / månad
Inkomst / Lån

Inkomst / Lån

Har du en medsökande fyller du i dennes inkomst också annars låter du den vara på noll.
Har du befintliga blancolån fyller du i hur mycket du betalar av lånet per månad inkl. ev. avgifter.

Min inkomst efter skatt är 10 000 kr / månad

Medsökandes inkomst efter skatt är 0 kr / månad

Avbetalning på blancolån är 0 kr / månad
Barn

Barn

Ange antal barn under 21 år som bor hemma på hel- eller deltid.


Antal barn
Resultat

Resultat

Information Bolån: Samtliga uträkningar och lånesummor kan ej garanteras. Uträkningar baseras på besökarens ifyllda information men även generella värden som kanske inte stämmer in på besökaren till 100%. Banker kan ha individuella kriterier. Vi har följt de rekommenderade kriterierna från Finansinspektionen.

Hur mycket får jag låna?

Här får du bland annat svar på frågor som: Hur mycket får jag låna till mitt hus?, Krävs det säkerhet?, Vad är blancolån? m.m.

Ett husköp är alltid en stor affär, och om det är första gången man köper ett hus är det lätt att bli överväldigad av alla juridiska och ekonomiska termer. Låt oss därför följa ett husköp för en förstagångsköpare och reda ut begreppen. I den här artikeln kommer vi bland annat gå igenom hur bolån och blancolån fungerar.

Ett husköp – bolån och pantbrev

Vi tänker oss att du har hittat ett hus för 1 000 000 kr, och att du och säljaren är överens om det priset. Praktiskt taget ingen har den summan tillgänglig, utan man behöver låna pengarna i en bank. Hur mycket får jag låna hos banken? Nu finns det ett regelverk i Sverige som säger att man måste betala minst 15 % av köpesumman för hus i kontantinsats, vilket ger en ”maximal upplåning” till huset på 85 %, det vill säga på 850 000 kr i vårt exempel. Nu behöver den kontanta insatsen inte vara kontant, men mera om det nedan.

Pantbrev

När man lånar till sitt hus, 850 000 kr i detta fall, kallas lånet oftast för ett bottenlån eller hypotekslån. Hypotekslån är en äldre beteckning efter ett grekiskt ord som betyder pant. Vare sig man kallar det bottenlån, hypotek eller bolån så skriver man på papper som gör att banken har huset som en slags pant, även om banken inte har nyttjanderätten till panten.

Ungefär så här går det till att få fram pantbrev:
När man har köpt ett hus registreras man som ägare. Det görs numera hos Lantmäteriet, och efter registrering får man en lagfart, som är ett dokument som bevisar äganderätten. Om banken vill ha huset som pant för ett lån skriver man på en inteckning, även kallat pantbrev, som alltså är en slags skuldsedel. Denna inteckning/pantbrev registreras även den på Lantmäteriet, och alla inteckningar registreras i tur och ordning.

Det innebär att vid en tvångsförsäljning så får först långivaren med inteckning nr 1 betalt, sedan långivare med nr 2 och så vidare. Antalet pantbrev som finns för ett visst hus är en offentlig uppgift, så man kan lätt se hur stora inteckningar som finns i en fastighet.

Bolån

Hur mycket får jag låna i bottenlån? I vårt exempel behövde du låna 850 000 kr som bottenlån. Lån till bottendelen kallas oftast för bolån, och i princip alla banker erbjuder sådana lån. Nu är det inte alls säkert att man lägger upp ett enda lån. Det kanske visar sig vara bättre med ett lån på 500 000 kr till riktigt låg ränta, eftersom banken tar en mycket låg risk på den delen, och 350 000 kr till lite högre ränta. Dessa bottenlån är oftast konstruerade med mycket långa återbetalningstider, typiskt 40-50 år. Du måste dock vara medveten om att räntan bara gäller ett mindre antal år.

Sedan skrivs lånet om med den ränta som gäller då. Räntan är ju nu historiskt mycket låg, och många tar bottenlån till rörlig ränta, det vill säga räntan bestäms i princip varje månad. Det kan ju vara frestande att basera husköpet på denna mycket låga ränta, men det är en farlig metod. Om inte ekonomin tål minst ett par, tre procents uppgång på räntan så kan man ju hamna i ett läge där man måste sälja huset om räntan stiger.

I ett läge med ränteuppgång är det högst sannolikt att man måste sälja till underpris, det vill säga lägre pris än vad man köpte huset för, och därmed stå kvar utan hus men med skulder. Nu brukar i sig bankerna kontrollera att den lånsökandes ekonomi tål en uppgång i räntan.

Kontantinsats

Nu återstår den så kallade kontantinsatsen på 15 %. Hur mycket kan jag låna till kontantinsatsen? Många lånar för även denna summa, helt eller delvis, men för detta lån kan man inte använda huset som pant, utan banken måste göra en bedömning av den framtida betalningsförmågan. Dessa lån kallas oftast för blancolån, det vill säga lån utan säkerhet.

Att köpa och låna till hus – steg för steg

I praktiken blir ”turordningen” vid ett husköp lite annorlunda än beskrivningen ovan, och en typisk husaffär kan se ut så här:

  • Du börjar gå i allvarliga tankar på att köpa hus, och börjar bilda dig en uppfattning om läge, storlek, prisbild.
  • Du tar kontakt med din bank för att få ett lånelöfte. Lånelöftet ges utifrån din ekonomi, och är inget absolut löfte att få låna till vilket objekt som helst. Här gäller det att vara ärlig mot banken. Om man vill låna upp hela eller delar av kontantinsatsen måste man säga det, annars får man ju lånelöfte på fel premisser. Ofta får du modifiera din bild av ”möjligt hus” lite, banken kanske inte vill ge lånelöfte på så högt belopp som du hade önskat.
  • Du hittar det hus du vill ha, och skriver ett preliminärt köpeavtal. I detta bör finnas en skrivning om att banken måste ge godkänt innan köpet fullföljs. Om husets pris är högre än det lånelöfte du fått tar man förstås först en ny kontakt med banken om en höjning innan man skriver på avtalet. Det kan kännas tufft att i detta läge få ett nej till utökning, men man måste vara mentalt förberedd på det.
  • Kontakta banken igen som nu gör en bedömning om priset för objektet är rimligt. Banken vill förstås veta att de har en tillräcklig säkerhet för sina lån. Man jämför oftast med liknande objekt i liknande områden. Vissa objekt i storstadsområden kan ibland gå upp till prisnivåer som banken inte anser rimliga, och då kan det bli så att banken säger nej till lånet. Vanligtvis står dock banken vid sitt lånelöfte, och du får skriva på ett antal lånepapper. Vissa av dessa papper handlar om att du godkänner att banken tar ut pantbrev i din nya fastighet.
  • Köpet slutförs, oftast på köparens bank, där köpesumman betalas ut. Ofta kan säljaren ha haft olika typer av lån i huset, och dessa löser man vid det tillfället. Om säljaren haft pantbrev i fastigheten så löser man lånet, men själva pantbrevet överlåtes på köparen, som kan låta sin bank använda dem som säkerhet för sina lån.

Olika typer av lån för husköp

Bottenlån och hypotekslån

Bolånen (bottenlån, hypotekslån) skiljer sig åt mellan olika banker och kreditinstitut, men skillnaderna är inte så stora. Därmed inte sagt att man inte bör jämföra, en ränteskillnad på 0,1 % ger dock en ränteskillnad på 1 000 kr för varje miljon man lånat. Det är någorlunda enkelt för banken att bedöma värdet på huset, och risken för obehagliga överraskningar är inte så stor. Därför kommer bankernas riskbedömning att vara ganska lika för alla banker, och därmed likartade räntor.

Sedan något år tillbaka är bankerna skyldiga att offentligt redovisa den verkliga räntan på bolån, det vill säga den ränta som kunder verkligen har fått på sina lån. Skillnaden mellan den ”officiella” räntan och den verkliga kan i vissa fall gå upp till 0,5 %, vilket förstås ger en stor skillnad i utgifter.

Nya lagar om amortering av bottenlån

Det har diskuterats rätt flitigt att från statens sida införa krav på amortering av bottenlånen, och sannolikt kommer nya regler från 1 juni 2016. Reglerna innebär att:

  • Vid belåningsgrad mellan 70 % och 85 % av husets marknadsvärde skall lånet årligen amorteras med 2 % av totala lånesumman.
  • Vid belåningsgrad mellan 50 % och 70 % av husets marknadsvärde skall lånet årligen amorteras med 1 % av totala lånesumman.

Dessa regler har dock i stor utsträckning redan införts på bankernas eget initiativ. Det som tillkommer är en begränsning i antalet omvärderingar. Reglerna ovan byggde ju på procent av husets marknadsvärde. Låt oss utgå från exemplet med huset som köptes för 1 miljon kr.

Amorteringen i exemplet blir ju då 2 % per år. Om man nu ber banken göra en ny värdering och de får fram ett marknadsvärde på 1,232 milj kr så utgör ju bottenlånet på 850 000 kr ”bara” 69 % av marknadsvärdet, det vill säga amortering med 1% årligen.

För att förhindra eller begränsa dessa omvärderingar kommer de nya reglerna säkerligen att innehålla regler om att omvärdering får ske tidigaste efter 5 år från senaste värdering eller om huset genomgått en ”avsevärd förändring”, till exempel en genomgripande renovering.

Blancolån

Blancolån, det vill säga lån utan annan säkerhet än din framtida betalningsförmåga, skiljer sig åt i betydligt högre grad. Det beror till stor del på att det finns så många fler saker för banken eller långivaren att ta hänsyn till. Hur mycket får jag låna blancolån? Banken gör förstås en ganska standardiserad beräkning av inkomster minus utgifter, där man schablonräknar utgifterna, det vill säga att man sätter en viss summa utgifter för en vuxen person, en annan för barn och så vidare.

Dock, till detta skall banken också titta på tidigare lånehistoria, hur man skött tidigare lån, risk för arbetslöshet och många andra omkringliggande faktorer. Allt som banken uppfattar som en potentiell risk tenderar att höja räntan, eftersom det är bankens sätt att skydda sig.

Samlingslån

Nu är det ju inte alls ovanligt att man innan husköpet blev aktuellt hade ett eller flera blancolån, även kallade konsumtionslån. Det kan ju vara ett bil- eller båtköp eller något annat. Det är en god idé, särskilt i samband med ett husköp att samla ihop alla blancolån, det vill säga topplån på huset, billånet, båtlånet och så vidare till ett enda lån. Det samlade lånets ränta och amortering är högst sannolikt lägre än summan av de tidigare mindre lånen, man ökar där med sin återbetalningsförmåga och förbättrar därmed sitt kreditbetyg.

Kreditupplysning

Vad är en kreditupplysning?

Även för den som inte har en husaffär på gång är det oftast en bra idé att försöka samla alla smålån till ett enda lån. Det finns flera fördelar med detta. Dels blir ett större lån sannolikt billigare än flera små, dels finns det en inbyggd fara i att ständigt förnya ett antal smålån. Orsaken är att varje gång man söker ett lån så begär långivaren en kreditupplysning. De allra flesta kreditföretag använder företaget UC. Hos UC finns registrerat ekonomiska data för alla svenskar, och som sammanfattning ger en förfrågan hos UC svar på / upplysning om:

  • Personuppgifter, inkomstuppgifter (2 senaste åren), fastighetsuppgifter.
  • Civilstånd, giftermål, äktenskapsförord.
  • Kreditengagemang, det vill säga alla lån eller krediter som inte är slutbetalda eller avslutade. Här visas avbetalningskrediter, kontokrediter, fastighetskrediter och så vidare. Det är dock inte alla kreditgivare som rapporterar in till detta register, därför kan det finnas krediter som inte syns här.
  • Betalningsanmärkningar under senaste 2-3 åren.
  • Skuldsaldo hos Kronofogden, både aktuellt och under de senaste 2 åren.
  • Förfrågningar hos UC under de senaste 12 månaderna.

Det är alltså inte mycket man kan ”dölja” för kreditgivarna, och den del som många missar är att UC registrerar antalet förfrågningar. Om man alltså söker ett och samma lån hos 10 banker genereras 10 förfrågningar, och ett stort antal förfrågningar gör att banker och långivare blir mer restriktiva. Orsakerna är säkert flera, men ett stort antal förfrågningar på kort tid kan ju tyda på en plötslig kris i ekonomin hos den som söker. Det är till exempel vanligt att spelmissbrukare hamnar i den här typen av ”panik-upplåning”.

Ta hjälp av förmedlingstjänster

Ett gott råd är alltså att inte söka lån hos många banker samtidigt. Nu finns det ”förmedlingstjänster” som undviker problemet. Man söker lån via dessa förmedlingstjänster, de tar ut en (1) kreditupplysning och skickar sedan förfrågan till många banker. Den som behöver låna kan sedan jämföra de olika kreditgivarnas villkor. Det är förstås också en självklarhet att se till så att man inte hamnar i UCs register som dålig betalare.

Det är inte bara ett problem för att få lån, det ger till exempel också direkt problem med ett telefonabonnemang där man får en telefon i abonnemanget. Rent allmänt blir alla typer av avbetalningsköp mycket svåra om man har betalningsanmärkning hos UC.

Omvärdering av fastighet

Om man har ägt en fastighet i ett antal år kan den mycket väl ha stigit i marknadsvärde. Det gäller förstås speciellt i storstadsområden. Ett sätt att lösa ett kreditbehov kan då vara att be banken göra en ny marknadsvärdering av huset. Bankerna gör sällan detta själva, utan utnyttjar oftast olika mäklare för värdering. Om huset ökat tydligt i värde kan man kanske till och med få in ett lån innanför ”85 %-gränsen”, det vill säga ett lån som oftast har en mycket bättre ränta än blancolån eller konsumentkrediter.

Sofia - Skribent

Artikelförfattare - Sofia

Sofia har arbetat på bank för att senare bli skribent på soliga Malta. Utbildning, Uppsala universitet. 13 års erfarenhet som skribent. Läs mer om oss »